Hversu margir þurfa að samþykkja ákvörðun á húsfundi

Það vefst oft fyrir eigendum fjöleignarhúsa að átta sig á því hversu margir eigendur þurfa að samþykkja tiltekna ákvörðun til að hún sé lögmæt. Þetta er skiljanlegt því reglur laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um þetta efni eru margar og flóknar og algengt að túlkun þeirra valdi ágreiningi milli eigenda í fjöleignarhúsum.    

Í 41. gr. laganna er að finna reglur um töku einstakra ákvarðana og vægi atkvæða, en um ákvarðanirnar sem slíkar og efni þeirra er fjallað á öðrum stöðum, í öðrum greinum laganna, eins og tilvísanir í greininni bera með sér. Í lok þess pistils má sjá hvernig þetta langa ákvæði hljóðar.  

Meginreglan

Meginreglan er í D-lið 41. gr. en hún er sú að til allra ákvarðana, hverju nafni sem þær nefnast, sem ekki er ótvírætt mælt fyrir um á annan veg í 41. gr., nægi samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.

Þegar um slíkar ákvarðanir er að ræða getur húsfundur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn.

Þegar um venjulegar viðhaldsframkvæmdir er að ræða gildir þessi meginregla nær undantekningarlaust enda sé ekki með framkvæmdunum verið að breyta sameigninni eða ganga lengra en almennt tíðkast í viðhaldsframkvæmdum.

Undantekningar frá meginreglunni

Í A-lið 41. gr. eru tilgreindar ákvarðanir sem samþykki allra eigenda þarf til, í B-lið 41. gr. um ákvarðanir sem ² / ₃ eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfa að samþykkja og í C-lið 41. gr. eru taldar upp þær ákvarðanir sem einfaldur meiri hluti, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfa að samþykkja.

Reglurnar í liðum A–C eru undantekningar frá meginreglunni í D-lið og ber að skoða þær sem tæmandi talningu. Með hliðsjón af meginreglunni ber að túlka undantekingarnar þröngt. Samkvæmt því eru jafnan líkur fyrir því að til ákvörðunar um sameiginleg málefni nægi samþykki einfalds meiri hluta miðað við hlutfallstölur.

Í E-lið 41. gr. eru tilgreind atriði sem minnihluti eigenda, sem þó er a.m.k. ¹/4 hluti annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, getur krafist.

Í F- lið 41. gr. eru tilgreind atriði sem samþykki annarra eigenda er ekki áskilið fyrir.

Kröfur um fundarsókn þegar ákvörðun er tekin

Engar kröfur eru gerðar um fundarsókn samkvæmt C-, D- og E-liðum 41. gr. og því getur húsfundur tekið ákvarðanir samkvæmt þeim án tillits til þess hversu margir eru mættir enda sé fundurinn löglega boðaður og haldinn.

Annað gildir um ákvörðun samkvæmt A-lið 41. gr. sem verður ekki tekin nema allir eigendur séu á húsfundi og greiði atkvæði með tillögunni.

Ef um er að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. þá verður a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meiri hluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Ef fundarsókn er ekki nægileg í slíku tilviki en tillagan þó samþykkt með ²/ 3 hlutum atkvæða á fundinum bæði miðað við fjölda og eignarhluta þá skal innan 14 daga halda nýjan fund og bera tillöguna aftur upp á honum. Sá fundur getur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar og fái tillagan tilskilinn meiri hluta (²/ 3) á fundinum telst hún samþykkt.

Ákvæði 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem ber yfirskriftina „Reglur um töku ákvarðana“ hljóðar svo:

Við ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum, sbr. 39. gr., gilda þessar reglur:    

A. Til ákvarðana um eftirfarandi þarf samþykki allra eigenda:

     1. Breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, sbr. 18. gr.    

2. Ráðstöfun á verulegum hlutum sameignar, sbr. 1. mgr. 19. gr.    

3. Sala á séreignarhlutum til utanaðkomandi, sbr. 2. mgr. 21. gr.    

4. Varanleg skipting séreignar í fleiri einingar, sbr. 3. mgr. 21. gr.    

5. Verulegar breytingar á hagnýtingu séreignar, sbr. 1. mgr. 27. gr.    

6. Bygging, framkvæmdir og endurbætur sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr.    

7. Verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar, sbr. 31. gr.    

8. Skipting bílastæða, sbr. 33. gr., sbr. þó 33. gr. b og 33. gr. c.    

9. Um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign, sbr. 4. mgr. 35. gr., sbr. þó 33. gr. b og 33. gr. c.     

10. Um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laga þessara eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.    

11. Um mjög óvenjulegan og dýran búnað og annað sem almennt tíðkast ekki í sambærilegum húsum.    

12. Til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varða sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi.    

13. Reglur um hunda- og/eða kattahald, sbr. 4. mgr. 33. gr. g.    

14. Um hleðslubúnað fyrir rafbíla, fari hlutfall bílastæða sem eingöngu eru notuð til slíkrar hleðslu umfram ²/ 3 hluta sameiginlegra og óskiptra bílastæða, sbr. 3. málsl. 2. mgr. 33. gr. c.    

B. Til neðangreindra ákvarðana þarf samþykki ²/ 3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta:    

1. Sala eða leiga á óverulegum hlutum sameignar, sbr. 2. mgr. 19. gr.    

2. Viðbygging í samræmi við samþykkta teikningu, sbr. 2. mgr. 29. gr.    

3. Bygging og endurbætur, sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr.    

4. Óveruleg breyting á hagnýtingu sameignar, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 31. gr.    

5. Að ráðast í viðgerðir á séreign vegna vanrækslu eiganda, sbr. 4. mgr. 26. gr.    

6. Að brotlegum eiganda eða afnotahafa verði bönnuð búseta eða hagnýting séreignar og gert að flytja og selja eign sína, sbr. 55. gr.    

7. Setning sérstakra húsfélagssamþykkta, sbr. 75. gr., nema um sé að ræða atriði sem samþykki allra þarf til.    

8. Frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 46. gr.    

9. Endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.    

10. Bann við hunda- og/eða kattahaldi tiltekins eiganda, ef dýr veldur íbúum fjöleignarhúss verulegum ama, ónæði og truflunum og eigandi dýrsins ræður ekki bót þar á eða ef eigandi dýrs brýtur verulega eða ítrekað gegn skyldum sínum, sbr. 5. mgr. 33. gr. g.    

11. Um hleðslubúnað fyrir rafbíla, fari hlutfall bílastæða sem eingöngu eru notuð til slíkrar hleðslu umfram helming sameiginlegra og óskiptra bílastæða og verði allt að ²/ 3 hlutar þeirra, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 33. gr. c.    

C. Til ákvarðana um neðangreind málefni þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi:    

1. Samþykkt og setning húsreglna, sbr. 74. gr.    

2. Eignatilfærslur milli eigenda á hluta séreignar, sbr. 1. mgr. 23. gr.    

3. Breytt hagnýting séreignar sem ekki er veruleg, sbr. 3. mgr. 27. gr., sbr. þó 33. gr. b.     

4. Um framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni, sbr. B-lið 45. gr., sbr. þó 33. gr. b og 33. gr. c.    

5. Við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess.  

6. …     

7. Ákvörðun um val á hleðslubúnaði fyrir rafbíla, útfærslu framkvæmda og tengd atriði, sé kostnaðurinn sameiginlegur kostnaður allra eða sumra eigenda, sbr. 4. mgr. 33. gr. d.    

D. Til allra annarra ákvarðana en greinir í liðum A–C hér að ofan nægir samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.    

E. Minni hluti eigenda, sem þó er a.m.k. ¹/ 4 hluti annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, getur krafist þess:    

1. Að stofnaður verði hússjóður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum, sbr. 49. gr.    

2. Að endurskoðandi húsfélags skuli vera löggiltur endurskoðandi, sbr. 73. gr.    

3. Að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni, sbr. 2. lið 1. mgr. 60. gr.    

4. Að stofnaður verði sérstakur framkvæmdasjóður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla þegar um er að ræða óvenjuháan kostnað, í samanburði við það sem almennt tíðkast í sambærilegum húsum, vegna sérstakra aðstæðna, sbr. 7. mgr. 33. gr. d.    

5. Að innheimt verði hófleg mánaðarleg þóknun frá þeim eigendum sem nýta hleðslubúnað fyrir rafbíla, sbr. 8. mgr. 33. gr. d.    

F. Samþykki annarra eigenda fjöleignarhúss er ekki áskilið fyrir eftirfarandi ákvörðunum:    

1. Framkvæmd úttektar vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla, sbr. 33. gr. a.    

2. Ákvörðun eiganda um að koma upp hleðslubúnaði fyrir rafbíla við eða á bílastæði sem er séreign hans eða bílastæði í sameign sem fylgir séreignarhluta hans, sbr. 33. gr. b.    

3. Beiðni eiganda sem hefur heimild til afnota af sameiginlegu og óskiptu bílastæði um að þar verði komið upp hleðslubúnaði fyrir rafbíla, enda fari hlutfall bílastæða sem eingöngu eru notuð til slíkrar hleðslu ekki umfram helming sameiginlegra og óskiptra bílastæða, sbr. 1. og 2. mgr. 33. gr. c.           

Komi fram kröfur um ofangreint frá tilskildum fjölda eigenda þá er húsfélaginu, öðrum eigendum og stjórn þess skylt að verða við þeim og framfylgja þeim.

Hvernig eru svo þessar reglur túlkaðar?

Ef þið hafið haldið það út að lesa 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en eruð engu nær, prófið þá að lesa ákvæðið aftur. Fyrir þau ykkar sem klóra sér enn í hausnum eftir að hafa lesið það tvisvar og eruð enn engu nær um hvað reglurnar í ákvæðinu þýða og hvernig ber að túlka þær, þá skal á það bent að kærunefnd húsamála hefur túlkað margar þeirra. Er hægt að finna álit kærunefndar húsamála hér www.urskurdir.is Reyndar er leitarvélin þar ekki góð, svo það gæti verið þrautaganga að finna það sem þið leitið að, en gangi ykkur vel. Þolinmæði þrautir vinnur allar.

Reykjavík 22. júní 2026 

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður