Breytingar á sameign sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu

Í 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús (skammstafað fehl.) er fjallað um byggingar og breytingar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu. Sé um verulega breytingu á sameign að ræða er áskilið samþykki allra eigenda, en ef breyting er ekki veruleg nægir samþykki aukins meiri hluta. Til smávægilegra breytinga nægir þó að einfaldur meiri hluti sé meðmæltur. Ákvæðið hljóðar svo:

Aðrar byggingar og breytingar.

30. gr.

Sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að ²/ 3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta.

Um framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér vegna hleðslubúnaðar fyrir rafbíla fer skv. 33. gr. a – 33. gr. d.

Í athugasemdum við ákvæðið í greinargerð með frumvarpi til laga um fjöleignarhús segir:

„Ekki er mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóta ávallt að koma upp takmarkatilvik og verður að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.“

Þarf því að skoða hvert tilvik fyrir sig til að meta hvort um verulegar, ekki verulegar eða smávægilegar breytingar sé að ræða. Hefur kærunefnd húsamála ítrekað fjallað um túlkun á ákvæði 30. gr. fehl. Hér er listi yfir nokkur slík mál þar sem reynir á túlkun kærunefndar húsamála á 30. gr. laga nr. 26/1994.

• Veruleg breyting á sameign, sbr. 1. mgr. 30. gr. og 6. tl. A-liðar 41. gr. fehl.

Álit KH: 69/1995 (lengja svalir), 36/1997 (körfuboltaspjald), 37/1997 (sorplúga), 65/1997 (stækkun/breyting), 78/1997 (lyfta), 44/1998 (sólpallur), 63/1998 (stækkun/breikkun svala), 85/1998 (svalaskýli), 51/1999 (sólpallur), 23/2000 (stækkun glugga/breyta geymslu í íbúð), 43/2000 (skipta upp risi), 3/2001 (stigi út í garð), 22/2001 (skipta upp í 3 íbúðir), 21/2003 (svalalokun), 4/2004 (tenging lagna), 5/2004 (byggja svalir og bílskúr), 18/2004 (staðsetning bílskúra), 20/2004 (sólpallur), 36/2004 (stækkun svala), 52/2004 (stækkun stofu og bygging garðtækjageymslu), 26/2005 (svalalokun), 34/2005 (timburskjólveggur), 38/2005 (sólpallur), 42/2005 (gluggar), 50/2005 (svalalokun), 26/2006 (sópallur), 15/2014 (svalalokun), 19/2018 (svalalokun), 57/2020 (sérinngangur), 26/2021 (litabreyting á þaki)

• Ekki veruleg breyting á sameign, sbr. 2. mgr. 30. gr., og 3. tl. B-liðar 41. gr. fehl.

Álit KH: 23/1995 (klæðning), 34/1995 (snúrustöng), 83/1995 (klæðning), 85/1998 (klæðning), 29/1999 (færsla og fjölgun bílastæða), 38/2000, sbr. nr. 7/2000 (sandkassi), 6/2003 (fjölgun þakglugga 4 í 5), 25/2003 (breyta leikherbergi í íbúð), 1/2004 (bílskúrshurð), 64/2004 (gervihnattadiskur), 19/2005 (stækka bílastæði), 43/2005 (gervihnattadiskur), 12/2006 (bygging anddyris), 18/2006 (klæðning og bygging 6 anddyra), 47/2007 (bílskúrsþak), 3/2011 (merkingar/auglýsingaskilti), 27/2011/UUA 52/2011 (svalalokun), 4/2023/UUA 151/2022 (svalalokun), 109/2023 (uppsetningu sturtuklefa í sameiginlegri snyrtingu), 46/2024 (framkvæmdir á innkeyrslu),  95/2024 (gluggi settur í stað bílskúrshurðar)

• Smávægileg breyting á sameign, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. D-lið 41. gr. fehl.

Álitsgerð KH: 5/2002 (neyðarútg. Í kjallara), 7/2004 (lokaframkvæmdir við stoðvegg og lóð), 32/2005 (opna fyrir blindaða glugga), 55/2023 (tengja kaldavatnslögn úr geymslum við sameiginlega lagnagrind), 28/2024 (tengja ofn í garðskála íbúðar við sameiginlegt lagnakerfi), 44/2024 (myndavél í sameign), 132/2024 (uppsetningu fjögurra öryggismyndavéla í sameign)

Í 9. tl. B-liðar 41. gr. fehl. kemur fram að sé um að ræða  endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald þarf samþykki ²/ 3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Hefur það ákvæði t.d. komið til skoðunar þegar meta á hvort fari eigi í múrviðgerðir og málun eða klæða hús.

Hefur mat sérfræðinga um val á leið til úrbóta, þ.e. hvort fara á í múrviðgerðir og málun eða hvort klæða eigi hús, skipt höfuðmáli í því sambandi og hefur kærunefnd byggt niðurstöður sínar á slíku mati, sbr. álit kærunefndar í málum nr. 23/1995, 83/1995, 85/1998 og 18/2006. Hefur kærunefndin m.a. bent á að klæðning geti verið réttmæt og eðlileg ráðstöfun sem aukinn meirihluti geti tekið enda liggi fyrir fullnægjandi upplýsingar um það að sú ráðstöfun sé hvorttveggja hagkvæm og hentug þegar tekið er tillit til annarra sambærilegra valkosta, bæði varðandi kostnað og endingu. Sé það hins vegar álit sérfræðinga að hægt sé að gera á annan hátt við hús á jafnhentugan máta og ef húsið væri klætt, geti meirihlutinn ekki neytt minnihlutann til að taka þátt í kostnaði við klæðningu. Þurfa húsfélög því að vanda mjög undirbúning slíkrar ákvörðunartöku og upplýsingagjöf til eigenda áður en ákvörðun er tekin á lögmætum húsfundi.

Kærunefndin hefur hins vegar talið, þó sérfræðingar mæli með svalalokunum til að koma í veg fyrir leka, að samþykki allra eigenda þurfi fyrir þeim ef ekki er gert ráð fyrir þeim á samþykktum teikningum, sbr. álit nr. 85/1998. 

Í máli nr. 47/2007, sem varðar breytingar á bílskúrsþaki, þ.e. að byggt verði á skúrana létt hallandi þak klætt járni kemur fram að ekki var deilt um nauðsyn á viðgerðum skúranna heldur því einu hvort slík breyting útheimti samþykki allra. Komst kærunefndin að þeirri niðurstöðu að samþykki 2/3 hluta eigenda bílskúra myndi nægja til fyrirhugaðra breytinga á bílskúrsþökunum. Í málinu kemur m.a. fram að skúrarnir væru með flatt þak en breytingin feli í sér að byggð verði á skúrana létt hallandi þak klætt járni þó kostnaðurinn væri töluvert hærri. Var því m.a. haldið fram af meirihluta eiganda að breytingin stuðlaði að samræmdu útliti allra skúra í hverfinu.  

Þá taldi kærunefndin að samþykki 2/3 hluta væri nægilegt um byggingu anddyris í máli nr. 12/2006 og á byggingu sex anddyra í máli nr. 18/2006.

Reykjavík 7. febrúar 2026

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir lögmaður

Thales lögfræðiþjónusta

gudfinna@thales.is